Lors du Forum des villes internationales de la Conférence internationale sur l'immobilier de Shanghai, Nie Meisheng, président de l'association des exploitants immobiliers de la Fédération nationale de l'industrie et du commerce, a souligné que grâce à ce contrôle immobilier, 50% des exploitants immobiliers seraient éliminés.

D'après Wang Xiaoguang, directeur du bureau pour l'économie et le développement de l'Institut de recherche économique relevant de la Commission nationale du développement et de la réforme, l'impôt sur la consommation est absent sur le marché immobilier chinois. Il faut percevoir une taxe de 20% à 50% des bénéfices à la bourse immobilière, et une surtaxe pour la consommation de logements de luxe. Ce sera probablement une bonne méthode pour résoudre les investissements excessifs dans le secteur immobilier.

Toujours d'après lui, actuellement, le problème clé du secteur immobilier est le prix trop élevé de logements, et les investissements excessifs sur le marché immobilier exercera une certaine influence sur l'économie chinoise dans un moyen et long délai. L'apparition de ce problème est à l'origine du système de vente de logements par avance, un moyen de financement à haut risque. « L'année dernière, on a commencé à percevoir la taxe sur le chiffre d'affaires, mais le vendeur réparer sa perte en augmentant le prix de logement et portant atteinte aux intérêts de l'acheteur. Pour contrôler efficacement les investissements excessifs dans l'immobilier, il faut continuer à percevoir 20% à 50% de la taxe sur le chiffre d'affaires.

D'après Nie Meisheng, la Proposition en six points du Conseil des Affaires d'ETAT doit être complétée à l'avenir par d'autres mesures politiques afin de renforcer le contrôle.

« Le réajustement de la structure implique tous les projets, par exemple, 70% des appartements doivent avoir une surface habitable inférieure à 90 m², mais il n'y a pas de prix plafond. Par conséquent, même un petit appartement peut se vendre à un prix exorbitant. De même dans un article de la Proposition concernant la limitation des types d'appartement et le premier paiement de logement, la limitation du prix n'est pas mentionnée. En fait, trois départements gouvernementaux compétents n'ont pas la même opinion sur ce problème. » a dit Nie Meisheng

Pour l'orientation de la politique postérieure, Nie Meisheng a dit que la Commission nationale pour le contrôle et la gestion des banques menait une enquête sur le financement immobilier et envisageait de créer en Chine une fondation de crédit et d'investissement immobiliers. « Le secteur immobilier chinois apparaîtra sous diverses formes » a prédit Nie Meisheng.

« Cette fois, on exerce un macro-contrôle dans le but de répartir les ressources en logements et mettre en place un nouveau système d'approvisionnement afin d'équilibrer l'offre et la demande du marché. » a dit Wang Yu, directeur adjoint du Centre de politique du ministère de la Construction.

Débat sur le contrôle immobilier

La Conférence internationale sur l'immobilier de Shanghai s'est récemment ouverte au Centre d'exposition internationale de Pudong, Shanghai. Lors de la première journée consacrée au Forum des villes internationales, trois experts en ce domaine ont mené un débat sur la Proposition du Conseil des Affaires d'Etat en six points sur la stabilisation du prix de logement et sur un nouveau contrôle immobilier.

Nie Meisheng: Ce contrôle est loin d'être terminé.

« Le macro-contrôle immobilier est en cours, pas encore terminé. » a déclaré Nie Meisheng, président de l'association des exploitants immobiliers de la Fédération nationale de l'industrie et du commerce.

D'après lui, dans le contexte où l'Etat avance l'idée de construire une société harmonieuse et le concept de développement scientifique, le secteur immobilier passera d'un développement essentiellement économique lancé en 1988 après la première réforme du logement à un développement plus social. « On peut résumer la Proposition en six points comme suit : premièrement, le secteur immobilier reste encore un secteur pilier de notre pays ; deuxièmement, le gouvernement local des régions et des villes ont maintenant un but précis pour appliquer cette proposition de l'Etat ; troisièmement, il faut construire plus de logements de petite et moyenne taille à prix moyen et modéré ; quatrièmement, la durée de contrôle immobilier est fixée pendant toute la période du 11e plan quinquennal (2006 – 2010). »

Nie Meisheng a souligné que le gouvernement espérait stimuler la demande et changer le mode de consommation à travers le réajustement de l'offre. Mais la nouvelle politique n'est pas assez stricte. « Pour un contrôle sur le plan structurel, la nouvelle politique limite la superficie, mais pas les prix ; pour un contrôle sur le plan foncier, elle limite les types d'appartement et les prix, mais pas la superficie ; pour un contrôle des crédits, elle limite les types d'appartement et la superficie mais pas les prix. Il semble qu'il existe des divergences à ce sujet entre les différents départements gouvernementaux, et pour appliquer la nouvelle politique, il faut préciser des méthodes concrètes. » a-t-il dit.

D'après lui, après la promulgation de la Proposition en six points, le gouvernement écoute et recueille les opinions des personnalités du secteur immobilier. « On peut dire que la politique de contrôle n'est pas finie. On doit attendre la mise en place des méthodes concrètes des gouvernements locaux pour appliquer la nouvelle politique. » a-t-il ajouté.

Wang Xiaoguang : Il faut se garder de surchauffe immobilière.

Wang Xiaoguan, directeur du bureau pour l'économie et le développement de l'Institut de recherche macroéconomique relevant de la Commission nationale du développement et de la réforme, prête plus d'attention aux problèmes survenus dans le développement immobilier.

« La croissance économique est excessivement dépendante de l'immobilier, voilà un problème. » a dit Wang Xiaoguang. « Les crédits immobiliers de notre pays ont augmenté rapidement, ce qui peut produire trois effets : premièrement, la consommation excessive dans ce domaine peut nuire à d'autres secteurs ; deuxièmement, le prix élevé des logements peut freiner l'urbanisation, la flambée de logement n'a pas été causée par l'urbanisation ni par l'accroissement démographique ; troisièmement, plus on dépense de l'argent pour acheter des logements, moins on dépense pour d'autres biens. C'est pourquoi, le niveau de consommation des habitants tend à baisser. Ces trois facteurs influe sur la baisse de la consommation. »

D'après lui, selon les estimations basées sur les chiffres autorisés, la proportion entre le prix de logement et les revenus est de 14 : 1. La raison de la surélévation du prix de logement est la spéculation de logement. C'est pourquoi, le prix de logement varie souvent en fonction de la spéculation non en fonction des besoins réels. Du fait que les investissements reflètent l'offre et la demande du marché, le changement des investissements peuvent aussi provoquer la fluctuation des prix de logement.

Yi Xianrong : L'effet du contrôle se produira dans deux ou trois ans.

D'après Yi Xianrong, chercheur à l'Institut de recherche financière de l'Académie des Sciences sociales et directeur du bureau pour la recherche relative aux finances, cette fois, une nouvelle politique moins sévère aura une influence très visible à moyen et long terme.

« La nouvelle politique met l'accent sur le contrôle de la structure de l'offre – ‘maladie' du secteur immobilier chinois, par conséquent, ce contrôle devra durer longtemps. » « La promulgation de la nouvelle politique de contrôle montre la détermination du gouvernement. Il est certain que cette politique sera fidèlement appliquée. Elle changera le mode de développement immobilier et le mode de gestion. Les exploitants immobiliers peuvent continuer à construire des logements pour les riches à condition de satisfaire l'offre en logements des consommateurs à bas et moyen revenu. » a dit Yi Xianrong.

D'après lui, le contrôle de la structure de l'approvisionnement permettra aux consommateurs à bas et moyen revenu d'entrer sur le marché, cela correspond à l'objectif du secteur immobilier de résoudre le problème du logement. Limité par le cycle d'exploitation, l'effet de contrôle se produira dans deux ou trois ans même cinq ans.

Yi Xianrong a souligné que la nouvelle politique devrait être encore précisée surtout dans le domaine de la limitation des capitaux étrangers sur le marché immobilier. « Parmi 183 membres du Fonds monétaire international, 137 pays ont limité l'entrée des capitaux étrangers sur le marché immobilier. La Chine, pays où le secteur financier n'a pas été complètement ouvert vers l'extérieur, devrait restreindre l'entrée des capitaux étrangers sur le marche immobilier chinois. » a poursuivi Yi Xiangrong.